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【実は】アパート経営なんでも相談108号室【公庫物件】

1 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 07:03:48 ID:???
 大家だって経営努力してます。がんばって7スレ目も満室に・・・

*アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもOK
 回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
 他の人にも役立ちます

*実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/

2 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 07:13:39 ID:???
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【月極】駐車場総合スレ2台目【時間貸】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1149600863/

大家さんの井戸端会議〜9棟目
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129303705/

変な名前のアパート・マンション
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052711631/



【夢が】REIT不動産投資信託 17【MORIMORI】
http://live25.2ch.net/test/read.cgi/market/1166682192/

不動産投資の問題点
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1166602127/


ほかにもあればお願いします


3 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 09:45:22 ID:???
腹が立ったのは分かるがスレタイにするこた無いだろ……

4 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 10:12:56 ID:???
公庫=金融公庫だよな。金利メリットだけだと思うんだけど違うのか

5 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 10:50:47 ID:???
公庫物件というより公庫からの借り入れって意味だね。
金利が安いのがメリットだったがいまや銀行のほうが安いことが多い。
ほかに公庫だから広さや質に基準があって借りる人にとっては質が高い。
オーナーも「手抜き工事」や「安っぽい質」の建物にならない保証がある。
ほかにも公庫のサイトに登録されるとか、公的な認定に弱い「だまされ系の人」なんかが入りやすい。

まあ途中で金利がガーンと上がるのでずいぶんとすっ飛んだオーナーがいるのは間違いないw
(最近の契約は金利が安いので少ないです)



6 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 11:43:17 ID:???
2点だけ
>>まあ途中で金利がガーンと上がる
公庫利用って長期固定金利と思ってたんだけど認識不足?

公庫物件=公庫からの融資物件
これ以外に公庫物件と呼ばれる物件あるのか?
前スレの後の方のレスだと、ずいぶん沢山のメリットが有るように思った。

7 :名無し不動さん:2007/01/27(土) 12:04:58 ID:???
>>6
http://www.jyukou.go.jp/yusi/tintai.htmlみてね。

昔はローン初期だけ金利が低いのがあった。普通は組まないが
建設会社とかに進められて(そういうほうが利益が大きく見える)組んだ人がアボーンw
今はそういうのがヤバイので無くなった。

公庫物件と呼ばれるものは融資以外は無いんじゃない?公団は公団だし。。

8 :名無し不動さん:2007/01/28(日) 03:44:29 ID:???
この度、テナントの社長から建物に看板を出したいという申し出がありました。
まだ、あまり詳しい話は聞いていないのですが・・・
聞いたところでは、シールのようなものを壁に貼るつもりのようです。
ちなみに建物は、鉄骨造りの3階建てで外壁はALCです。

この手の看板?について調べてはみたのですが、これといったサイトも見つけられません。
皆さんがお持ちの物件でこのような看板を出しているとか、心当たりがあるなど、何か情報が
ありましたらお願いします。

また、看板に関する契約(取り決め)で注意することなども併せてお願いします。
一応、看板を出したら家賃を5000円上げるつもりです。

9 :名無し不動さん:2007/01/28(日) 11:02:51 ID:???
貸し店舗の看板を規定場所以外に張らせるってこと??

A3ぐらいなら数枚までは無料。それ以上は不許可。

路上から見えるなら「貸し看板」として成り立つ。別料金を取るべきだし、解約したら他の業者や
売り出しマンションの広告場所などとして貸せる。

美観とお金とお客(業者)とのなかで悩むねえ。。

10 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 12:21:36 ID:???
やっぱ不動産屋通さないで張り紙見て入居させた奴って家賃延滞率高いな。
不動産屋が共用で活用できる不良住人リストとかあるんだろうか。

11 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 19:30:04 ID:9R64NKmj
みなさん会計処理というか税金関係はご自分で処理なさってますか?

12 :11:2007/01/29(月) 20:51:01 ID:9R64NKmj
聞こうと思ったことあったんだけど自己解決してしまいました。
アパートで4室だけやってるんですが、何室くらいもってから法人化したほうがいいですか?


13 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 21:17:15 ID:???
5棟10室以上

14 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 21:47:09 ID:rA4MpcYv
法人化ってメリット有るの?

15 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 22:24:08 ID:???
>>10
やっぱそうなんだw 難しいね。
リスト化するのは今は難しいね。個人情報とかいろいろとね。。むしろクレカを持ってるとかサラ金に借り入れがあるかどうかが
判るほうがいいんじゃねーの?多くの場合はクレサラに借り入れがある。

>>14
メリットはある。しかしその前に青色申告しような。
法人化するとまず借り入れがラク。家族が役員。新しく仕事を自営するにもスムーズ。かーちゃんのパンツまで経費で買っちゃえる。
デメリットは
事務が煩雑。事務が面倒。事務処理が増える。ブスな事務のねーちゃんと不倫してバレて慰謝料ふんだくられる。

16 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 17:01:19 ID:???
>>14
私も法人を持ってるので、親の物件を法人化しようと検討していました。
確定申告スレで相談したら、やはり最初に法人に物件を売却するときの不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税がべらぼうにかかる。
年間500万程度なので、見送る予定です。 給与や経費で落としたりもして、節税が年間30〜40万くらいかな?
前述の元を取るのに何年かかるかw
私は独身ですし、控除の面でもいろいろと足りないし・・・
給与ソフトで青色申告が無難です
節税より、実生活の節約と貯金をしようかなと・・



17 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 17:02:49 ID:???
ああ、訂正
年間不動産収入が、固定資産税等の経費を落とす前で500万ほどの収入があるということです。
500万の税という意味じゃありません

18 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 17:42:38 ID:6bt3diGt
規模によるけど、個人でやってる程度なら青色で十分。

が、見栄を張りたければ法人かな。

19 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 22:23:06 ID:???
>>18
もしよかったらここで今後いろいろ質問してもいいですか?
青色の特権は、65万控除と専従者控除ですよね。私は独身で相手がいないもんでw
実際まだ物件は持ってないので今のうちに税や法や管理について完璧にしておこうと思ってます。。


20 :名無し不動さん:2007/01/31(水) 02:06:29 ID:t9/1KnCh
>>16
法人化すると固定資産税が上がるって事でしょうか?

21 :名無し不動さん:2007/01/31(水) 02:42:15 ID:???
>>20
合計の定額税金が上がるって事でしょ。

22 :名無し不動さん:2007/01/31(水) 08:26:27 ID:???
法人化=法人に所有権移動ってこと? それとも資産管理会社として例えば清掃や入居者管理をする会社ということ?


23 :名無し不動さん:2007/01/31(水) 15:01:40 ID:fCbeXcZV
16です。
所有権移動しないといけないみたいなんですよ。そうすれば、家賃全額が会社に入って報酬や給与で分配できる
管理会社として、所有権うつさずにやった場合家賃収入の5〜10%くらいしか会社に入んないんですよー。
年間1500万とかならわかるんですが、私のような親の物件(年間500万)をどうこうするってレベルじゃうまみがないようなんですよー。

>>20>>21
「不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税」がべらぼうにかかる。 という意味でお願いします
取得税もかかるのかな。売った本人は確定申告でその分報告しないけないし・・・ 


24 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 23:25:04 ID:???
個人ですが 相続時清算贈与と言うのに興味があります 実際やられた方 教えてください

25 :名無し不動さん:2007/02/14(水) 23:45:54 ID:???
店舗物件を法人で買おうと思うんだが社長の個人保証が必要なんだって。。
物件の抵当と法人(小額の売り上げだが利益率が高く黒字)だけではダメなのかね?

26 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 08:32:02 ID:jfyJAvyd
個人に追い込み掛けれないから駄目です。

27 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 21:04:27 ID:???
>>25の属性じゃ無理。

28 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 22:01:34 ID:u00Nj/pc
公庫にお金借りるのを検討してるけど、
公庫だとガイドラインに沿った契約書、敷金返済をしないといけなくなるんだよね。
まあ、そのほうがトラぶらなくてよさそうにも思うけど、不安も募る。

29 :建築営業:2007/02/15(木) 22:40:49 ID:RL14EtV3
>>28
 ところが!!!
 2007年度以降の新築公庫物件は礼金が取れるようになるので、
 その問題は回避できるんだな〜
 法人契約も有だし、ほとんど民間融資と同等の条件で貸せる。
 すごい使いやすくなるので、今後は公庫が増えるんじゃないかな。
 

30 :建築営業:2007/02/15(木) 23:04:46 ID:???
せっかくこのスレに出会ったので、アパマン建築各業者について
コメントしてみるよ。参考にしてくれるとうれしいね。

1)大東
 超体育会系セールスと家賃保証が売り。
 建物はペラペラでかなり割高。騙されて泣いている人多数。
 中にはうまくやれている大家もいるみたいだけど、そういう土地なら
 大東以外で建てればもっと儲かっていたであろう。

2)レオパ
 レオパ以外は客付できない、仮設住宅のような貧相な1R。超割高。
 1億借入して手取年50万とか、そういうプランを平気で提示する。
 金利が1%上がったら収支割れ。悲惨。

3)積水・ダイワ
 JAとグルになって農家に営業してる。ちなみに、彼らはJAに紹介料6%
 払ってるからね。その分割高。
 過去の物件は貧相だったが、最近は建物自体は悪くないね。
 儲かりはしないけど、まあ無難かな。

4)東建
 頑なに重量鉄骨。かなり高いわりに、外観がしょぼい。
 これならRC建てたほうがマシ、といわざるを得ない。


31 :建築営業:2007/02/15(木) 23:07:50 ID:???
5)地場建設会社
 最近はどの地方にも必ず数社いるね。RCのマンションが主力。
 これは本当にピンきりで、超良心的にやっているとこもあるし、
 ほとんど近未来通信バリの詐欺会社もある。
 地域の評判を頼りに判断するしかないね。
 客付けが弱い会社が多いから、その点に注意。

6)地場住宅メーカー
 地場の住宅メーカーには、片手間に木造テラスハウスを
 やってくれるところもあるね。まともな会社なら、ダイワ・積水レベル
 の物件を1〜2割安く建てられるから、お得。
 でも、客付・管理はまず頼めないから、
 そこは自分で別の不動産屋に依頼するしかいないね。

7)設計事務所
 実は、これが最強。設計と施工を分離すると、工事費はかなり安くなる。
 ただし、ローコスト賃貸の設計ができる事務所はかなり
 限られている。設計事務所は、向こうから営業しないからね。
 自分でツテを辿って探すしかない。プロ向け。

32 :建築営業:2007/02/15(木) 23:24:31 ID:RL14EtV3
ちなみに、俺の立場は5)ね。

本当になんにもわかんないなら、積水・ダイワにしておけば
まあ無難かな。そのほかの大手は、かなりアコギな印象。
でも、これじゃあ儲からない。借り入れを返して、税金払えば
トントンぐらいかな。かなりいい立地ならべつだけど・・・

ちょっと努力するつもりがあるなら、地場のまじめな建設会社・
住宅メーカーを探すのが吉。これだけで1割は安くできる。

本気でやるなら、設計事務所を探すのが正解。
まともな設計士を探すには、地域の経営者・自営業者からの
評判から辿るのが早いかな。
不動産屋の紹介だと、不動産屋にバックマージンが落ちるから、
結局あまりやすくならないね。

とにかく、汗をかいて、いいものを安く建てる努力を惜しまないこと!!
これだけで、あとは楽勝の賃貸経営ができる。
はじめに楽すると、悲惨だよ。

33 :建築営業:2007/02/15(木) 23:39:22 ID:3rPe/XRY
あと、最近は中古物件を一棟買いするのが流行ってるけど、
個人的にはどうなの?っておもう。
本当に優良な物件はオーナーが手放さないから、基本的に
ワケアリ物件しか市場には出てこない。

築20年以上の物件を利回りを基準に買ってもしょうがない!
築古で間取りに難のある物件に客付するのは、ホント大変だよ。
不動産屋だって、そういう面倒な物件の客付は正直本気になれない。
ワケアリ物件を何とかするノウハウがあれば別だけど、
素人が何とかできるような物件なら、そもそもオーナーだって手放さない。

ほんとに優良な、寝ていても金が入るような物件は、自分で建てるしかない!
これがほんとのところだとおもうなあ。

34 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 23:54:39 ID:???
パナホームはどうでつか?

35 :建築営業:2007/02/15(木) 23:58:30 ID:cBPszKlw
>>34
 パナは、積水ダイワと同等、といった感じかなあ。
 住設機器を松下電工でそろえるから、結構高級感でるみたいね。
 でも、坪単価で見るとやっぱり割高だよ。
 JA紹介の場合、マージンとられてるしね。

36 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 06:16:58 ID:rgElVla6
私もお尋ねしますが、ミサワはどうでしょう?

37 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 08:09:01 ID:???
>>29
的確な評価 すばらしい 良ければ 経験年数 現在の経営規模 とか教えてください

38 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 13:26:52 ID:???
>>29
2007年度と言うのは、申し込みですか?
融資実行が2月なんだけど、この場合はどうですか?

39 :38:2007/02/16(金) 13:31:47 ID:???
>>29
自己解決しました。

40 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 22:34:26 ID:???
>>36
個人的に好きなので、一度、アパート建築の見積もりをお願いしたことがある。
メゾネットタイプのはとても良い感じだった。
結局建ててないのでその先はわからんが、ファミリータイプでメゾネットを考えてるなら良いかも。
ただし、ファミリータイプなのでシングル向けに比べ利回り低下は避けられない。

41 :建築営業:2007/02/17(土) 00:50:48 ID:VusZcmrO
>>37
 経験年数は、金融4年、不動産2年。まだまだ若輩者。
 経営規模ってのは、俺のいる会社のこと?
 RC賃貸を年20億ぐらい、そのほかの工事が年80億ぐらいかな。
 どの地方にもある、地場の建設会社だね。
 こんなの、参考になるのかな。

>>36
 俺の地域はミサワは殆ど営業してないから、わかんない。ごめん。

42 :飛び込み:2007/02/17(土) 02:14:49 ID:S9XAzfhM
絶対にハウスメーカーはやめなさい!31に書かれているように、経験のある設計事務所を探すこと。
設計士の中には、賃貸を中心にやっている人がいます。
そういう人を見つけたら、施工業者も良心的な数社で見積もり競合させるので、かなり割安で建てれます。
さらに、賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること。
こうすれば、かなり入居希望者のニーズにあった建物ができるはずです。

43 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 02:37:55 ID:???
http://blog.crooz.jp/profile.php?usr_id=sh0chin8

44 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 15:53:13 ID:???
>>31
設計施工は別とありましたが、監理は、設計事務所に任せていいんですかねぇ

>>42
>賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること

こういう話を不動産屋に話せば乗ってくるもんなんでしょうか。

45 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 17:11:53 ID:???
>>44
監理も専門の会社がある。たいていは設計会社か建設会社が依頼することが多い。
なあなあになりがちと思うだろうが最終的な責任が来るのでそういうことはしない。(だろうと。。w)

不動産屋が絡んでくるとワケわからなくなるぞ。。とりあえずアドバイスぐらいはしてくれるだろうから
参考程度にすること。乗ってくるというかノリノリで来ることが多いのでは?



46 :飛び込み:2007/02/18(日) 00:41:02 ID:CBwgTQpw
設計事務所(設計士)も、建物が完成して入居者が入ってしまえば、入居者からの細かいリクエストが見えなくなってしまいます。
そういう意味で、入居者(入居希望者)の様々な要求を知ることができるのは、実際に客と接している不動産屋の営業マンです。
経験のある営業マンは、時に設計士が知らないような的確なアドバイスができるので、はずさないようにしてください。
ただし、45にあるように、参考程度でいいと思います。
なお、優秀な設計士も、実際に建設会社が決まって、建物が建っているときには、そのすべてを監理できません。
その鍵を握るのは、建設会社の現場監督です。同じ建設会社でも、現場監督の力量の差で、建物は違ってきます。
担当する現場監督が、過去にどんな建物を作ったのか、しっかり吟味してください。経験のない監督はパスです。
入札する前に、担当の現場監督について、リクエストできない会社は、入札からはずしましょう!
ただ、こういう心配までしてくれるのが、本当に優秀な設計士になります。
いい賃貸をつくるには、設計士と現場監督とあなたの情熱です。
ハウスメーカーうんぬんというのは、はなから勉強不足ということですよ。

47 :名無し不動さん:2007/02/18(日) 11:52:56 ID:???
>>45
なるほど。確かに良い意味だと使い慣れた業者の方が
話が早いし、品質さえ守られていれば仕事も早そうですね。

>>46
不動産屋にも打診した方が良いんですね。
でも、担当する人間のリクエストは、出来るところの方が少ないのような・・・
これは、強気で行くしかないんですねw

昨日本屋で「あなたの土地を賢く活かす本」というエロ本より親に見せられないw
月刊ハウジングの別冊の特集本を買ってきました。これで基本的な知識を身につけて、
次にどう動こうか考えてみようと思います。

まあ、ハウスメーカーの宣伝ばっかりですけどねw

48 :名無し不動さん:2007/02/19(月) 09:16:23 ID:???
>>46
ローコストゆえに利回りが良いのだからそんなにリクエストするとコストが高くなる。
はっきり言ってしまえばレオパのような物件で短期間で回収できれば良いわけで、
RCであっても余計に高コストではあまり意味が無い。

常に社会情勢は変化している。
要求される設備は例えば10数年前ならエアコン、バストイレ別程度だったが5年ほど前にはそれに
洗濯機室内設置、洗面所装備、収納設備の充実、インターホン、給湯器(流し台にお湯配管)になり
近年ではTVモニター付きインターホンや床暖房まで「装備すべし」ものとなっている。

間取りや基本的な配置は確かに要検討だが十分設計の段階で見えてくる。
しかし設備についてはむしろ質実剛健であるか・交換が容易であるか・設備更新に費用が安いか、他メーカーとの互換性があるか
増設、減設が可能か・・・そういうほうが大事でありイニシャルコストを押し上げるだけのものではいけない。

現場監理も同じ。
施主がすべきことはその心配ではなく、強度が十二分であるか・施工に落ち度があった場合にフォローする体制があるか・
支払うコストに見合う建物が建つか、その収益性は十分であるか・メンテが楽で低コストで出来るか・・・そういう面、つまり
設計段階でほぼすべてが決まってしまうことに注力を注ぐべきである。

49 :名無し不動さん:2007/02/19(月) 21:25:42 ID:???
いろいろアドバイスを聞いても、経験しないと判らない部分は、多々ある。
最初は、金銭的余力(信用余力)を残して計画するほうが、良いと思う。

50 :名無し不動さん:2007/02/21(水) 08:43:26 ID:b4PBpbkQ
木造アパートと鉄筋コンクリートアパートでは建物の資産価値がまったく違う。

51 :名無し不動さん:2007/02/21(水) 22:14:04 ID:???
>>50
資産価値が違うほど賃料は変わらん。

東京近郊の駅ほど近い物件を比較。

25平米程度のアパート、ちょっとあたらしめで大体6.5万円。
同じ広さで築10年超えたRC造でも同じくらい。(さすがに下回ることは無い)

建築費用は時代が違うが少なくともRCのほうが3割は高いと思う。もちろん二階建てと三階立ての違いもあるだろう。
しかし部屋単位でのコストと収益性では木造のほうが有利。

52 :名無し不動さん:2007/02/22(木) 22:42:35 ID:uQvgZDtU
>>51
 東京近郊駅近なら、何を建てても入居は決まるから、木造でもRCでも
 好きなほうでいいんじゃない?
 利回り重視なら初期投資の安い木造、収入の絶対額を追うなら
 戸数が積めるRC、ぐらいの違いしかないような・・・どっちにしろ儲かる。

 地方都市の場合、しょぼい建物だと入居が決まらない。
 立地が弱い分、建物の力で入居を決めるぐらいの気持ちが必要。
 そうなると、必然的にRCになる。

 周りを見ていると、そんな感じだけどな。
 首都圏と地方では、アパート経営の考え方がだいぶ違うね。
 賃貸住宅新聞を読んでいても、強く感じるところ。

  

53 :名無し不動さん:2007/02/22(木) 23:04:13 ID:???
>>52
あ〜、なるほどねえ。 そういう違いがあるんだ。。

千葉とか茨城とか行くと大同建託だけ?現代長屋みたいなのでピンクの安っぽいラブホみたいなのを
よく見かけるが、ああいうのではないと立ち行かないわけだ。。


ただ、固定資産税や初期投資の差があまりにも開きすぎでは?
確かに木造アパで単身者向けは2~3万程度と、かなり安いのは判るが
RCにすれば倍近く取れるとは思えない。

54 :名無し不動さん:2007/02/23(金) 01:35:49 ID:IfU5rkuG
茨城でもそんな感じですか
北陸とかにも、寒くないのかな?隣りの音絶対聞こえるぞ
みたいなアパートが農村に並んでいるけど
10年で空家だらけらしいよ。でも次々とたつww

55 :名無し不動さん:2007/02/23(金) 12:47:47 ID:???
うちの方も田舎だからそんな感じかな。
周りが木造や軽鉄ばかりで、RCで建てる人いないから、敢えてRCを選んだ。
地元工務店建築の木造と比べたら、確かに三割位高いかな。
でも大手HM物と比べた場合は、一割増しくらいの建設費でできた。もちろん、オートロックや浴室乾燥等の設備は削った。見栄えを考えエントランスは付けたけどね。

それで賃料は、一番強気な値付けの木造軽鉄と同じくらい。木造軽鉄の新しめのにくらべ一割から二割増し位の家賃を貰えてます。
人口十万程度の小さい町ですが、既存の賃貸にRCが殆どなかったので選択した次第です。

近隣のもっと大きい町は、町自体には勢いは有りますが、賃貸はRCも含めて供給が過剰気味になりRC木造に関係なく客付けに苦労してるみたいです。

こちらは町に勢いがないので、供給は殆どなく古い物件が大部分です。海沿いの町ですから痛みも酷いです。

56 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 05:19:45 ID:???
本当かな〜??
ttp://set0605.blog67.fc2.com/blog-date-200507.html

57 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 09:59:59 ID:???
デザイナーズマンションに気持ちが傾きかけています。
資産価値、家賃など、有利な点が多いようにおもいますが・・・

58 :52:2007/02/25(日) 11:35:28 ID:fFiKD4NG
>>57
 ハイグレード賃貸は、分譲賃貸と競合しちゃう。賃貸マンションでは、
 分譲賃貸にはどうしてもグレードで勝てない。
 分譲物は共用部・管理にカネかけてるからね。

 つまり、分譲賃貸と競合しない範囲での企画が必要。
 私の地域(県庁所在地程度の地方都市)で言えば、
 家賃はファミリーで9万以下。単身者なら7万以下。
 このレベルで収支が出せるプランじゃないとだめ。

 そうすると、必然的にデザインで遊ぶ余地は無くなる。
 あたりまえの間取りに、オートロックや追炊などの
 要望の高い設備を入れていくだけで収支はギリギリになっちゃうから。

 デザイナーズマンションは、金持ちの道楽という認識です。

59 :52:2007/02/25(日) 11:54:02 ID:fFiKD4NG
>>53
 RCのほうが償却が遅く、固都税は高く、初期投資も大きい。
 木造で満室経営できるなら、それに越したことは無い。

 でも、地方の木造物件は、ホント入居決まんないんだな。
 新築のうちはいいけど、5年を過ぎるとかなり厳しくなる。
 家賃を下げていけばどこかで決まるけど、入居者の質は激悪。
 外国人だらけになって、家賃滞納あたりまえ。無駄な苦労が多くなる。

 そういうわけで、RCのほうがいいよ。木造とRC両方持っていると良く分かる。
 
 

60 :52:2007/02/25(日) 11:58:58 ID:fFiKD4NG
>>55
 結構、うちと似た感じですね。
 もっとも、周囲にすでにRC物が多く、希少価値を出せない分
 うちの地方のほうが不利だな。


61 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 12:57:39 ID:???
>>59
建物のボリュームが違うだろうけどコスト的にどれくらい違う?
1.2倍ぐらい?

62 :52:2007/02/25(日) 13:54:08 ID:xKK3SlGc
>>61
 うちのケースで言うと、

 RC  3階建1R24戸(一戸約30u)   1.2億(15年前)
     3階建2LDK6戸(一戸約60u)   0.6億(建築中)
 木造 テラスハウス2LDK7戸(一戸約55u) 0.55億(7年前)

 だから・・・RCだと、ざっくり木造の1.2倍かな。
 

63 :52:2007/02/25(日) 14:01:30 ID:xKK3SlGc
 RCのワンルームは、15年間ほとんど空室無し。
 退去がでてもすぐに決まる。
 一方、木造テラスハウスは、ここ2年ほど、空きが出ると
 半年ほどは決まらん。広告料ばら撒いてなんとか
 家賃下げずに決めてるけど、そろそろ限界かな。

 こういう経験すると、やはりRCかな、という気持ちになる。 

64 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 23:35:48 ID:cn8i1kB+
都内周辺で駅徒歩10分築19年木造で空室率10%程度。
地方の木造はそんなに厳しいんだ・・・

65 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 06:45:35 ID:???
19年も経ってれば償却してない?

66 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 23:15:08 ID:U+8fEGxh
すみません。相談させてください。
今のアパートの管理会社をどうにも信頼できず、
管理会社を変更するか、自主管理に切り替えようかと思っています。
もし、自主管理にする場合、今の契約書は管理会社のものなので
こちらで新たに作成した契約書で入居者の方と契約しなおさないといけないのでしょうか?
他になにか注意する点はありますか?
決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいたりしてめちゃくちゃなんです。

67 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 01:32:37 ID:dSWJ6byi
>>66
めちゃくちゃですな。
個人商店が好き勝手にやっている感じですか?
普通契約書は二通作成して入居者とオーナーだよね
あくまで入居者はあなたと契約しているのだから
返せといったら?
お金を借りている銀行に相談するのも手かもよ


68 :66:2007/02/27(火) 16:20:30 ID:VEdIY9s7
67さん、ありがとうございます。
でも案外地元では大きなところなので本当にびっくりしています。

契約書は持ってます。ただ管理を任せているせいか、手元の契約書をみると
管理会社と入居者が契約する形になっていて、
どこにもうちの名前が書いてないので、
この契約書のままではだめなのかと思ったのです。
自主管理にするならうちと新たに契約してもらわないとだめなのか?
どなたかお分かりになりますか?


69 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 17:18:49 ID:???
>>68
その業者と貴方が結んでる契約内容についてもっと詳しく・・・

70 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 20:02:57 ID:baw47OhQ
管理委託契約書にかなり大家に不利なことを書いていそうだな



71 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 00:25:46 ID:???
家賃はどこから入ってくるんだろう 管理会社なら×

72 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 08:02:10 ID:uqed7TP+
RCで10年落ちなら10%程度の利回りで買い手がつくが木造だと20%程度ぐらい。
同じ賃料なら10年後RCの価値は木造の2倍。[賃料が同じということは無いが]
新築時にRCが1.2倍高いとしても10年、20年後を考えればRC以外に選択肢はないよ。

73 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 22:14:57 ID:Eg/8U7DX
>>68
 よく分からんけど、サブリースなんじゃね?そんなら
 「決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいる」
 「管理会社と入居者が契約する」
 のも当然。

 もう一度、不動産会社に管理契約の内容を詳しく聞いてみたら?
 サブリースだったら、途中で管理契約を解除するのはちょっと面倒だと思う。

74 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 08:33:37 ID:???
>>73
うちは 監理契約打ち切った 親父がどうしても と言うので 契約したんだが
駅5分なら ほっといても 決まるっちゅうの まったく損したぜ

75 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 10:49:18 ID:???
>>72
>RCで10年落ちなら10%程度の利回りで買い手がつくが木造だと20%程度ぐらい。

どこの投資用アパートマンションを見ても利回りは10%前後。RCだと7%だとかが多い。

利回りと「価値」は違う。 RCならそれこそ解体費用が多額。木造なら土地の価値だけの勝負が出来る。


76 :66:2007/03/01(木) 17:37:11 ID:Hk3RoICl
66です。みなさんありがとうございます。
サブリース契約ではありません。
他にも勝手に家賃下げてたりとかいろいろあって自主管理を考えはじめているのですが、
契約書は管理会社と交わしている&家賃は管理会社経由、
となるとやはりこちらで用意した契約書で契約しなおすしかないんでしょうね。
その際、以前の印鑑登録とか免許書コピーとか、保証人のサインとかは無効になってしまって、
また全部用意してもらわないといけないのかな?
お客さんに申し訳ない・・・
こういうのって市の法律相談とかでも教えてもらえるんだろうか?
>>74
どんな手順で契約解除したのかよかったら教えてください。



77 :不動産:2007/03/01(木) 20:22:35 ID:WDsFvG81
>>24
相続時精算課税制度について
私も、相続税の出る方でこの制度を選択された方のお話をぜひお聞きしたい。
私の場合、父親=60才、私=35才、相続税出ます。
税制改正で今年から選択可能なので、考え中です。
暦年課税の基礎控除額を捨ててまでのメリット。
所得移転ができたり、該当資産が値上がりした場合の他に何がありますか?
ぜひお聞かせください。

78 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 20:41:55 ID:???
>>76
うちはいわゆる家賃保証 つまりサブリースだったんだけど 契約はあくまで
入居者と大家の直接契約 家賃は一旦保証会社に入って 家賃滞納があっても
保証会社が建て替えて払ってくれる 保証会社は募集家賃と保証家賃の利ざやで儲けてる
(敷金・礼金は保証会社が取る)つまり大家は毎月通帳を見てればいいだけ 
監理と言ってもたいしたことはないのでやる気のある大家は自分でやるべきだ
解除は契約書にのっとってやりましたよ(2年更新だったので 解除の通知をしただけ)
お宅の場合は ちょっと様子が違うね そこまで好きなようにされてるということは
どういう契約になってるんだろう? 入金される家賃は入居率にかかわらず一定なのかな?



79 :66:2007/03/01(木) 21:51:55 ID:Hk3RoICl
>>78
うちは家賃保障とかはなくて、本当に管理を頼んでいるだけです。
入居してるだけしか入ってきません。管理費は家賃の5%。
物件が遠方にあるものだから、気付かれないと思って勝手にできると思ったみたいです。
でも実はすぐそばに兄弟がいて、しょっちゅう見に行ってくれていて、
それで発覚したのです。
年末に退去が続いて、先月から頑張ろうと思い、他の不動産屋にこちらから募集の依頼をしてもいいか聞いたら、
「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」・・・って・・・
それで管理費だけとられるのが腑に落ちなくて。
78さんは2年更新の更新時に解除したのですか?
うちはまだ2年たっていないけど、解約の3ヶ月前に文書で、って書いてあるから
3ヶ月前に通知すれば途中でもできますよね?



80 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 22:08:34 ID:lgnX+q3E
>>79
専任契約で管理まかせてるなら、
 大家が直接ほかの不動産屋に募集を出すのはご法度。
 「他で客付けした分の苦情処理等はいたしません」
 といわれるのは、まあ、しょうがない。

 大家が直で複数の不動産屋に募集依頼を出すなら、
 クレーム処理や退去立会いは自分でやるつもりじゃないと。

 自分で管理できないなら、もうちっとマシな管理会社を探して、
 そこに管理を切り替えるのが現実的なんじゃないかな。




81 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 22:14:21 ID:lgnX+q3E
>>75
 「RCなら解体費用が・・・」そりゃ、ハウスメーカーの
 営業トークだよ。実際は、RCと木造でそんなに解体費
 違わないし。せいぜい1.5倍程度。

 だいたい、解体したいと思っても、解体費そのものより
 入居者を退去させるテマとカネのほうがずっと大きいから。

 そういう意味で、木造=最低でも土地値 というのは幻想。
 解体ありきの物件評価はかなり疑問だよ。


82 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 22:57:13 ID:???
>>79
まず整理してみましょう。
賃料管理:
入金の管理や契約の管理(入居者管理)を含む場合が多い。手数料は賃料の5%というのが多いかな?

建物管理;
建物の手入れや清掃、エレベータなどの共有部分の管理を指す。賃料から%で取ったりあるいは
作業が発生した場合にマージンを請求(見えないように請求とかも)したりするケースもある。

入居者管理:
主に契約関係を含んだフォロー費用を含む管理。地場の古い不動産屋はある程度はタダでやってたりするが
大手は有料(賃料管理に含む場合が多い)のサービスである。

66さんはどうやら「不動産屋が勝手に管理」しているようですね。上のどのケースでも管理会社(不動産会社)と契約することはせず
オーナーと入居者が契約するのが自然です。

不動産会社と契約するのならまず前提としてオーナーと「建物全般に関する管理契約」が必須だからです。
すべてに関して委託を受けることが前提でないと成立しない話ですよ。その会社のモノでもない建物を使って
「空き室のリスクはオーナーに」 「勝手に入居させてごまかした賃料はポッケに」では、ボッタクリもいいところでしょう。

契約の移動ですが現在の入居者の分はさておいて「新規は別の不動産屋にやらせる」ほうがいいでしょう。
そもそも

>「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」・・・って・・・
別の不動産屋がやればいいだけですから。
そこも5%要求するでしょう。払いたくないなら立会いは自分でやるか一回幾らでやるかを交渉してもいいし、
滞納は保証会社を立てれば良いし、苦情処理はそういう会社があるからそれを入れていけば良いしで、
不満がある不動産屋に続けさせる理由はありません。

まずは別の不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか?


83 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 10:53:50 ID:???
都内に鉄骨3階建ての15世帯程度の単身者用賃貸を建てる予定です。

設備として、テレビ用アンテナをどれ入れようか迷っています。
BSCSケーブルテレビ、光ケーブル…ほかにもあるんでしょうか。地デジとか。
全部入れるのは無駄な気がしますし。

とりあえず、インターネット用にBフレッツは入れるつもりなんですけれど、
テレビ用はやっぱりケーブルテレビがいいんですかね。



84 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 15:11:41 ID:???
地デジと光回線を入れるんならケーブルは無用じゃない?

85 :不動産:2007/03/03(土) 17:44:47 ID:QVzvzcB7
>>83
CATVとかの月々の基本料金まで払うのですか?
今そういうところ多いですよね。

86 :83:2007/03/03(土) 18:01:41 ID:???
>>84
ですかね。地上波アンテナとBSアンテナつければいいかな。

>>85
近隣の賃貸マンションの広告見たらケーブル入ってたんで、
うちもつけないといけないかなと。
導入費用はたいしたことないけれど、1世帯につき月額735円かかるのが痛いです。


87 :不動産:2007/03/03(土) 21:16:22 ID:QVzvzcB7
月額735円なら安いんでは?
大家一括割引やってるCATVってあるのですか?
3000円ぐらいと聞いています。
それでも他の賃貸物件に負けないために負担している大家さんが結構いますよ。


88 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 21:21:27 ID:8hvDUY3p

>>86
他にもよく似た質問があったので書いたことあったけど
うちにもケーブル会社の営業来たよ
一世帯に付最低2000円払えだと、その代わりテレビが見れない
とか苦情が来てもこちらが対応します。
その場合でも、地でじとコミュニティ番組が見れるだけ
散々苦情がきてもしりませんよとか脅してきたわ
TVみれないなんて苦情一度も無いつーの
馬鹿かと追い払ったけど
地デジみれる工事は無料でしていったよw
うちの場合は、以前からアナログのケーブル放送は見れる工事は
すでにしてあっ(一円も払っていません)、
地デジみれなくなるとオーナーを脅してと考えたようですが。
で私が住んでいるファミリーマンション(賃貸)は
オーナーが4000円以上毎月払っているので、他のケーブル放送
も入居者は無料で見れますわ。正直ありがたいけど馬鹿ですね。

そもそも、商売する場所を提供してやっているわけで
無料の地デジで金を取ろうという魂胆がおかしいのだよ。
新築も今考えていますが、タダでできるのか打診してみて
ダメなら入れないよ。
NTT光は導入して地デジ&BSは自前でやるよ

ちなみに中古状態の今の物件にNTT光は無料で工事をしてくれたよ。
感謝です。

89 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 21:24:54 ID:8hvDUY3p

ああ最初は3000だとか言ってきたわ
ちなみにジェイコム>>87

90 :83:2007/03/04(日) 12:51:19 ID:???
レスありがとうございます。
今はジェイコムじゃないけれど、近々ジェイコムに会社ごと
買収されるという噂を聞きました。
そうしたら3000円になるかもしれないですねぇ。

一度ケーブル入れたあとに、やめたりなどできないから
導入は見送ることにします。要望多かったらあとで入れるってことで。
あとからでも料金かわんないっぽいですし。

91 :名無し不動さん:2007/03/04(日) 13:40:30 ID:???
ウチもJコムの営業がキタ。世帯あたり大体¥2000だね。
すでに加入している世帯が半数超えているので半額になるのは魅力だが、空き室でも費用が発生するのは痛い。
それに料金の代行支払いするわけでキックバックが発生しないどころかカネ取るっていうんだから気に入らない。

そんなことするなら「通常4000円だけど集合住宅は3000円でっせ!」とか営業掛けたほうが契約率たかいだろ?」

近所の地図見せて「オタクだけまだ契約してませんよ〜?」とか言ってて、契約してない隣のアパも色が付いてたんで
「ココ知り合いだから電話してきいてみようか?」とか言ったらあわててしまってたもんな。

そもそも電波障害地域なのになんで「地デジが見れなくなります!}とかいうんだろうね。。

92 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 03:49:55 ID:???
マルチすまそ 確定申告の時期です
昨年、途中に中古アパートを買いました が
税金(登録免許、取得)などで明らかに「赤字」なのですが
確定申告は必要ですか?

来年は黒字申告予定です
建物だけ「償却」できるようですが、中古で 土地込め
での購入で 償却期間は何年とすべきでしょうか?
細く長くがいいです、
ある人は 土地1 建物9にして税務署通ったと言ってましたが。。



93 :不動産:2007/03/05(月) 07:17:04 ID:eMJnic5O
>>92
税務署通ったとありますが、調査に来て是認されたということですか?
それともただ受付印押してもらっただけですか?
常識では後者でしょう。

青色?白色?
18年分の赤字を繰り越して、19年分の黒字からマイナスできるのにね

どちらにせよ、勉強必要

94 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 07:19:00 ID:G/0G3pvL
>>92
赤字で他の所得があれば税金の還付される。

95 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 07:42:50 ID:fROU5NYt
自己資金100万位で、賃貸併用住宅を欲しいのですが融資は受けられますか?
土地⇒1500万
建物⇒1600万(2世帯分で片方に自分が住む)
諸経費⇒150万

年収500万、勤続8年、他に借金なし

96 :不動産:2007/03/05(月) 07:45:09 ID:eMJnic5O
>>92
土地1対建物9の問題点
将来売却したとき土地1では、譲渡所得でるよね
建物の償却額=いつ売るかにもよるけど


97 :不動産:2007/03/05(月) 07:50:12 ID:eMJnic5O
>>95
たとえ融資を受けられても、
利息負担に耐えられる?
当分の間、自己資金を増やすことに専念したら良いのでは

98 :92:2007/03/05(月) 08:29:56 ID:???
不動産さん
勉強不足です おせーて下さい。

まず
確定申告ぜったい必要?(赤字)
固定資産償却の期間の算定(軽量鉄骨作り)
よろ。

99 :95:2007/03/05(月) 12:11:16 ID:fROU5NYt
金利は、当初10年固定で試算しており、11年目以降、4l程度でも返済は可能です。
家賃下落も近隣類似物件の築年数の多いものに合わせて考慮しております。

100 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 15:19:10 ID:???
銀行は最大8割までしか融資してくれないから、あとの600万は
どこかから調達しなきゃね。

101 :不動産:2007/03/05(月) 20:46:26 ID:eMJnic5O
>>98
確定申告⇒絶対必要、期限後になっても良いから絶対に。
軽量鉄骨⇒金属造のこと?
骨格材4ミリ超=34年、3超〜4以下=27年、3以下=19年
建物は必ず定額法。
売買契約書から土地、建物の取得価額を算出。
登録免許税、借入金利子は必要経費に算入可。
購入諸費用は、建物に算入。

18年分が赤字なら、
@ 他の所得と損益通算できて、税金助かる。還付もあり得る。
A それでも損失、かつ青色なら損失申告で翌年に繰り越せる。

最初だけでも税理士に頼んだら?
基礎はきっちりやってもらって、19年以降は、少し勉強すれば
18年分をなぞってできるんじゃない?


102 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 16:53:52 ID:XLX6Cw50
すみません、あまり知識のない者ですが、ご相談させてください。
現在、父が所有しているアパートなのですが、
築3年で12室、管理は建築した大手メーカーにそのまま任せてあります。
その空室保障のことなのですが、家賃収入の5%ぐらいで、
まだ新築なので空室になったことはないそうです。
この価格は適正なのでしょうか。
掛け捨てでもどってくることはないそうです。
毎年50万円ほどのお金をメーカーに寄付している状態です。
それ以外に管理料などの費用も払っているのに。(管理といっても掃除などはやってくれません)
1億以上も借金させて、リスクを背負うだけ背負わせて
まだ利益を取ろうとする体質に嫌気がさしています。
管理会社を変えようと考えているのですが、空室保障、管理料の相場は
どれくらいなのでしょうか。
また、中部地方で良心的な管理会社がありましたら教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

103 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 17:35:27 ID:???
>>102
サブリースが95%なら、良心的な方でしょう。

104 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 17:37:59 ID:hsXb/CKy
空き室保障率が5%ってのは最初の満室の期間だけなのでは?
築年数が経ってきて空き室が出てくると保障率が増して下手したら赤字経営なんて事にも‥(T_T)
どちらのメーカーですか?

105 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 18:04:52 ID:???
1億以上も借金させて・・ という言い方に甘さを感じる ハウスメーカーなんて
そんなもんだろう。

106 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 18:11:55 ID:???
家賃保障料なのに寄付とかな。
管理費だって家賃の5%程度でしょ?それで入居者募集、入退室時の立会い、
店子の苦情処理&業者手配、家賃延滞時の催促&回収etc、十分だと思うけど。
定期的に掃除もして欲しいなら、店子から管理費でも取って外注で業者頼めば?

107 :149:2007/03/07(水) 20:33:21 ID:sZsC+KPG
>>102
建築費もボラれてるに違いない。
新築物件で空室の心配するのが間違い。心配しないといけない物件なら、最初から不向きな場所。
何でもかんでも他人任せにするのがダメ。
自分で管理するぐらいでないと。
言っても遅いね。

まだ土地が余っているのなら、そこにも建てさせようとするから、
経営感覚の無いお父様が、再び騙されないよう見張っておくべし。

108 :名無し不動さん:2007/03/07(水) 23:06:37 ID:???
いずれにしても この業界はある程度経験を積まないと からくりがわかりにくい
それで食っていくつもりなら 知識を得て場数を踏まないと駄目だろう やり方によっては面白い
業界だと思うけどね それで食っていくつもりが無いなら 現状でいいんじゃない。


109 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 02:07:09 ID:3GQUs4ns
>>102
 107の言うとおり、サブリースしなきゃ不安な立地で
 アパート経営しちゃいけない。

 ハウスメーカーは建物が
 新しいうちだけ耳障りのよいことを言って、古くなれば
 「家賃を下げなきゃ保証は解約」「リフォームしなきゃ保証は解約」
 とわめきだす。こんなのに騙されるのは、初心者だけ。

110 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 02:10:44 ID:3GQUs4ns
>>102
 あと、中部(というか中京地域)で良心的な管理会社といえば、
 「ニッショー」がイチオシ。客付けも強く、管理も良心的。
 全国チェーンの賃貸屋と違って、地域の評判で仕事してるから
 そんなにあくどい事はしない。

 

111 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 02:21:48 ID:3GQUs4ns
>>108
 プロの賃貸オーナーでやろうとするなら、
 アパート提案営業会社に1年ぐらい勤めるとよいね。
 建築業者の手口や評判、建築費の相場、入居を維持するポイントなど
 非常に良く分かる。

 何億と投資するんだから、事前に1年ぐらい勉強をしても
 バチはあたらないと思うんだが・・・なかなか、そういう人は見かけないね。

 私の知っているオーナーでホントに結果出している人は、
 何らかの形で不動産業に従事した経験がある人が多いね。
 

112 :名無し不動産:2007/03/12(月) 20:42:02 ID:qW0HONx3
>>111
働かなくても生活できる人は一年間も勤めるなんて不可能。
働いていない⇒世の中の常識、理がわからない⇒騙される。
経営感覚なんて絶対身につかない。

113 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 23:22:04 ID:???
なんでお勤めで経営感覚がみにつくのか。

114 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 00:30:14 ID:???
>>112
>働かなくても生活できる人は一年間も勤めるなんて不可能。
そもそもそういう人は余計な投資はしません。

だまされる多くの人は農家や欲の皮が突っ張った人。


>>113
> なんでお勤めで経営感覚がみにつくのか。

経営者の考え方がわかる、手口が解る。ってことでしょ?というかリーマン根性で勤めてたら何にも掴めないと思うが。。

ということで昔は同業のムスコとかを雇うとなかなか教えないのが普通だった。
今はもはや使い捨て要員だからドンドン使い倒すのが普通。

115 :名無し不動産:2007/03/13(火) 06:35:55 ID:v2xX3jTd
112です
経営の勉強を目的に働くのを前提にしたのですが…
サラリーマン根性で働くケースを考えていませんでした。
>>114
余計な投資?余計な投資をしていると思っている人っているの?
自分は騙されないと思っている小利口な奴が一番の鴨だよ。

116 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 11:00:09 ID:???
>>115
食うに十分な収入がある人はさらに投資するなら「失敗しないように」すると思うが?
今現在なんらかの配当や賃料収入があるわけで「そこでの経験」がすでに身についている。
(ニートや親が金持ちの学生の話ってことじゃないよ)

常識が無い=失敗する、だまされる ってことは無関係だと思います。
働く必要が無い人=社会との接点が無いというのも想像しがたいなあ。
なんらかの役員とか会長とかに引っ張り出されていることが多い。

117 :名無し不動産:2007/03/13(火) 21:17:52 ID:v2xX3jTd
>>116
112です
あなたの言うとおりです。


118 :名無し不動産:2007/03/13(火) 21:23:22 ID:v2xX3jTd
117の続き。
私はサブリースはしていません。
家賃保証のメリットとして空室リスクの回避がよく言われるけど、
サブリース会社だって利益を目的としている以上、損をしないような金額で
家賃保証をしているのでは?
そう考えると、結局空室リスクなんて回避できていないと思うのですが、
みなさんはどうお考えですか?

119 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 21:58:16 ID:jjW3MKTr
 実際のところ、アパート経営なんて
  @カネの借り方
  Aローコスト建物のプランニング
  B完成後の維持管理、募集
  C税金対策
 のポイントだけ押さえれてばいいんだから、
 経営感覚なんて上等なものは要求されてない。

 従業員でも使い捨てでもなんでも、勉強するつもりで
 不動産業・建設業で一年働けば@〜Cの基礎は
 身につくんだから、それでいいんだよ。やらない理由は無い。
 
>>116
 食うに十分な収入がある人なら経験から学習してる、とはいえないよ。
 年収3000万はいけるだけの土地を持ってるのに、
 1000万程度で満足してしまってる人はたくさんいる。
 (つまり、年2000万は業者に抜かれているってこと)
 それで本人が満足してるんならいいだろうけど、「経営者」の姿からは程遠い。


120 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 22:04:18 ID:jjW3MKTr
>>118
 おっしゃるとおり、サブリースは業者を儲けさせるだけのしくみでしょ。
 保証料払うぐらいなら、広告料をばら撒いて満室にしたほうが
 ずっと安上がり。

121 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 10:40:38 ID:???
騙される という言葉が出てくるけど正確には不利な契約をさせられるであって
騙されるというのは単なる被害者意識でしかない 要は>>119の言うように 最大限の
利益をいかに得るかにかかっている その土地から得られる最大限の利益を いかに
自分の物にするか だろう。

122 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 11:23:09 ID:???
遠方で自分で管理ができないところはサブリースは助かるけどな。
近場で新築のサブリースは確かにもったいない。でもサブリースは
ほんとに気楽。金持ちの道楽のようなものかも。

123 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 12:46:45 ID:???
欲ボケ老人ども乙w

124 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 14:12:40 ID:???
たまに業者がまぎれこむと 本音がわかって面白い>>123

125 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 15:47:48 ID:???
一度スレ立てたのですが、書込が無かったのでこちらで質問させて頂きます。
相続で受け継いだ土地にアパートを建築しようと思っていますがどの業者に
依頼しようか迷っています。
>>30で建築営業さんが、色々書いてくださっていますが、当方サビ残たっぷりの
サラリーマンですので、設計事務所を探したり、やり取りに時間はとれません。

見積り(S造3F1K12室)は、積水・ダイワ・ヘーベル・大東・スターツ・地場工務店
にお願いしました。
もちろん、賃料設定・借入金利・空室見込み・大まかな設備・仕様など条件
を揃えて、合い見積もりである事を伝え、最低でも表面利益10%超で依頼した
結果、高い順にヘーベル・大東・積水・スターツ・ダイワ・地場工務店でした。

積水・大東・スターツみたいに不動産仲介・管理会社を持っている所に頼む方
が良いのか、長持ちしそうなヘーベルか、比較的低価なダイワ或いは一番低価
な地場工務店に頼むかさんざん迷っています。

仲介・管理会社を持っている所は、「うちで建てて頂くと、初回広告料只です」
「満室引渡はもちろんですが、万が一の場合引渡後○ヶ月は家賃補償致します」
「管理会社一体なので大家さんは何も心配しなくて良いですよ」
とかさんざんおいしい事を言うのですが・・・
駅近なので空室の心配はしていないのですが、住んでる所から行くのに1時間半
はかかるので、管理会社を持っている業者に頼むのも「あり」と考えています。
そうすると、大東はパスするとして、やっぱり大手の積水かなあと。
いや、仲介・管理は別に頼むとして大手・低価のダイワか、仲介・管理持ってる
けど準大手のスターツか・・・悩む。
諸先輩の皆様宜しく御教授下さい。

あっ、「リーマンが片手間に計画するな」とかは無しでね。

126 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 17:40:11 ID:???
>>125
ダイワも『ダイワリビング』で管理やってくれるのでは?

127 :名無し不動産:2007/03/14(水) 19:35:56 ID:eHjlbPSj
>>125
駅近、土地持ちなら損することは無いだろうから、すべて任しちゃえば。
家から遠くて、サビ残リーマンならそれがベスト。その分、会社での役職レースに力を尽くす。
不動産所得で、金ばら撒いて派閥も作れるし。
あなたの文章を分析した結果、
「やっぱり大手の積水」で建て、「積和不動産」で一括賃貸がベスト。
では?





128 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 21:54:35 ID:5GRroIYE
経営している築40年のアパートでねずみが出て食べ物を食い荒らされた
と賃借人の日本人から苦情が不動産屋経由で来ました。現在の所、アクションは
何も取っておりませんが、一般的に大家が対応すべきなのでしょうか?

129 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 22:59:25 ID:VjosbyPX
>>127
 実際のところ、エイブル・アパマン等の大手不動産チェーンに
 「こんど賃貸アパート建てるんだけど、管理やってくれない?」
 と一本TELすれば、二つ返事でやってくるよ。

 家賃保証でやりたければ、エイブルやアパマンもサブリースしてくれる。
 サブリース条件の合見積をとれば、いい条件も引き出せる。

 地場の工務店で建てて大手不動産チェーンに管理させるのが
 一番得だとおもうんだけどな。

 セキスイは費用のわりにそんなにサービス良くないから、俺は
 あまり好きじゃない。まだダイワのほうが若干安いぶんマシ。

>>128
 そんなの大家の責任じゃないよ。取り次ぐ不動産屋の感覚を疑う。
 

130 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 23:33:03 ID:oJMyiF4P
>>125
 ○千万(○億?)もの借金をするんだから、自宅を買うのと同じぐらいの
 気合をいれて計画・勉強されることをお勧めします。

 業者の相見積を取られたのは、非常に良いことです。
 (これすらやらない人がたくさんいる)

 私なら地場工務店+エイブルにしますが、確かに初めての賃貸経営では
 ちょっと敷居が高いかも・・・という懸念はあります。
 地場工務店の質はピンキリで、はずれを引くと悲惨なので。
 工務店の良否の判断に自信がなければ、避けたほうが無難ですね。
 
 ところで、業者が出してきた家賃は、どこも同じ程度でしょうか?
 立地・間取・設備が同等なら、おおよそ同じような家賃になるはず。
 賃貸雑誌をみて、提示家賃と近隣の相場との乖離がないかチェックが必要です。
 収支表上の家賃をフカして、計算上の利回りをお化粧する業者が結構います。

 後は、こっちから「○○円ならやってやる」と指値すれば、
 ほとんどの業者は値引きします。必ず値引き交渉を!
 大手の賃貸アパート工事の粗利は大体30%以上あるので、
 遠慮することなくズバっと指しましょう!
 当初の見積もりから5%は下がるはずです。

131 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 02:32:26 ID:???
私も同意見
エイブルみたいな業者で十分
むしろ事前に人気プランなどを聞いて設計事務所に依頼すればいい
設計事務所に任せようがHMに任せようが拘束時間は変わらないんじゃないかなぁ
同予算でも質の高いものが建つと思いますよ

132 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 03:24:55 ID:???
125です皆さんありがとうございます。
サビ残リーマンが、飲み屋でうだうだ、さっき終電で帰ってきました。

>>126さん
そっかーダイワリビングて会社があったのですね。
会社の借上げ社宅の契約書を時々目にする部門に居て、単身・ファミリー物件など
100件以上は目にしたけど、殆どエイブル等の仲介専門やその類のFC店・大東建託
関和不動産・地場不動産屋の名前しか見なかったもので、知りませんでした。
参考にさせて頂きます。
でもこれって、仲介と管理は別だから目にしなくて当然なのかな?

>>127さん
うむ、半分積水で背中を押して貰いたがっているのをよくぞ見抜いて下さいました。
でもね、スターツも1/4ぐらい背中を押して欲しいのですが、この会社の評判など
(建築・客付・管理とも)情報が少ないのです。
ご存じでしたら教えて下さい。

133 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 03:26:33 ID:???
125です

>>129さん
経験豊富な諸先輩方は、地場工務店+大手不動産仲介・管理を選択されるのですね。
確かに収益は一番良さそうに思います。
でも、やはり諸先輩方の感想で、エイブルやアパマンは客付けは良いけど広告料が
1.5か月分とか、何か買わされたりとか、そっちの評判を聞くと少し・・・
物件競争力が落ち始めたら、威力を発揮するのですかね?
あと、管理はお願いしたいけれど、駅近なのにサブリースで収益を落としたくは無い
ので、126さんの意見と合わせて、ダイワのポイントがアップしました。

>>130さん
>>131さん
129さんと同じく、工務店+仲介・管理業者をお勧め下さるのですね。
アドバイス頂いているように初めての経験なので、設計事務所を探したり、建築立会
などに時間の取れないリーマンの身では、ある程度の大手に頼むしか無いのかなと思
っています。
あと、見積もり取った時はこちらで周辺家賃を調べて、この収益見込で、金利が
いくらで、空室見込みがいくらで、設備・仕様・uは最低これをクリアしてと、
条件を与えています。
収益と設備内容の土俵を揃えて、最も建築コストの低い業者を選定しようとしました。
素人の指示の悲しさで、間取りが各社全然違っていたり、バスサイズを想定してなかっ
たり、オートロックの仕様が違っていたり、ディンプルキーやカードキーであったり、
その他内装・外壁のグレードが様々で、外構費用も様々で・・・
まあ、ここから一番気に入った間取りを指定して、さらに細かく仕様を指定した二次
見積もりをとるつもりです。

134 :名無し不動産:2007/03/15(木) 05:12:59 ID:FShnrNxm
125さんへ、127です。
スターツでやった友人います。
不満は聞いたことがありません。ただそいつは駅近で築3年だから。

133読んで、ちっょと心配。あまり豪華な1Kにしないでね。
豪華にした分の家賃がとれるのか計算してね。
いらぬ心配だと良いけど…
建築費で失敗した人は多いからね。わかっていても必要以上にかけるんだよね。
一生に一度か二度の建築だから。

あと相続でまだ余っている土地があるなら、売却して、それを建築資金に廻すことも考えるべし。
建築費と借入金利子が収益のポイントです。私はそうしました。


135 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 09:05:57 ID:???
オレも地場工務店&大手かな。エイブルは担当者がクルクル変わることが多いと聞くね。

工務店で建てて地元の不動産屋にやってもらってる。自主管理ではあるが管理費払ってなくても
大体の面倒は見てもらってるよ。
オレの仕事
入金チェック
募集広告のチェック

不動産屋の仕事
退去の立会い
募集広告の作成(毎回変えてる)
相場のレポ(周辺の賃料相場をデータベース化している)
審査 (今は保障会社にある程度任せてる部分があるが基本的に人物像は把握してもらってる)


入退去がなければ月末に通帳眺めるだけだよ。なんかあれば不動産屋に、お任せ!って電話すれば
督促から建物補修からなんでもやってもらえる。
客付けもいまやネットからの応募が半分以上だそうで大手だけが有利な時代は終わったんじゃない?といってるよ。

ある程度建物に関わりたい(カードキーが・・とか外壁は・・・とか)のであれば大手はグンと値段が跳ね上がるので
コストと質のせめぎあいの賃貸住宅はまあむずかしいかなあ。。RCなら大手かと思うが。。

スターツは不動産屋にツールを売ってる会社ってイメージが強いね。ソフトやいろいろなサービス提供をやってる。
ピタットハウスというのがスターツ関連。
管理も強いという話だよ。積水やダイワが建築関係なら、スターツは不動産関係って感じかな・・
木造や小規模住宅というよりビルやマンションなんかならいいと思うよ。

136 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 10:09:04 ID:???
>>133
126です。ダイワリビングはサブリースかも。
敷金はすべてリビング。大家に入るのは家賃の95%のみ。でも客付けの心配も
掃除も管理もおまかせで大家はよほどのことがなければなーんにもしなくて
いいから楽。でも駅近しかも新築だとこれはかなりもったいないですよね。
資金に余裕があれば、お仕事も忙しいことだしそこまで割り切るのもありかも
ですが。

137 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 10:31:13 ID:???
欲ボケ老人ども乙w
あと腐れマンコもなww

138 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 10:38:45 ID:???
劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・





  地  獄  に  墜  ち  ろ  人  間  の  屑  ど  も 

139 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 11:13:46 ID:???
アパートローンに最近申し込みましたが、金利が高すぎるので、
契約しようかどうか迷っています。
(変動3.9%、15年、保証人要)
保証人はできれば不要の金融機関がいいのですが・・・。
情報キボンヌ。



140 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 17:33:43 ID:???
>>139
どこの金融機関?
そのネタ持って都銀を回れ。欲しい条件を持っていけばいい。オレなら2年以上の固定で2.8%以下、
返済期間は15−20年まで、保証人は不要ならいいがダメなら何とかするか保証会社を使わせろ(かなり高いので金利と考えるとムダです)

保証人は相続に絡む人(兄弟やおいめいなど)に頼め。相続のための公正証書を作る(死んだらコレをやるかほかの相続人から残債分のカネを配分してやる)と
のせればたいていは書く。 保証人頼んだらそれなりの付き合いは続けとけ。(常識だけどな)
子供が成人したら代わってもらえ。



141 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 22:58:29 ID:???
>>140
アドバイスありがd。温泉に3時間浸かって考えて、この契約はやめることに
した。知り合いの金持ちにまず頼んでみて、無理そうやったら都銀を回ってみる。


142 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 10:03:29 ID:???

劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・





  地  獄  に  墜  ち  ろ  人  間  の  屑  ど  も 


143 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 10:50:27 ID:???
>>142

劣悪アパートってなに?

144 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 10:51:49 ID:???
↑ヴァカ登場

145 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 19:18:02 ID:6+RAUb7T
>>81

2億7千万円のRCの解体費用が6千万円と言っていたが・・・
木造=最低でも土地値で自分は現在経営してます。

146 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 12:01:14 ID:???

劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・





  地  獄  に  墜  ち  ろ  人  間  の  屑  ど  も 



147 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 13:35:31 ID:???
>>146

劣悪アパートってなに?

148 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 13:53:35 ID:???
↑ヴァカ登場

149 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 14:10:39 ID:???
劣悪人が住む所。

150 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 14:39:38 ID:???
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから!

ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。


151 :名無し不動産:2007/03/20(火) 21:52:11 ID:efApyi/6
相続税まで脱税できるんですから⇒バカ丸出し

152 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 00:53:38 ID:???
>>145
今、重さ辺りの処理コストが一番かかるのが、新建材だよ。
重さあたりだと、木材と比べてもコンクリートの方が安い。コンクリートは砕石等リサイクルし易いんだよ。鉄筋もしかりね。
もちろんRC造の方が重いわけだけどね。
将来はリサイクルしにくいものほど、処理コストがどんどん上がるんじゃないかな。

153 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 10:31:41 ID:6BAJD/Vr
>>145
そんなにかかるんだ・・
つまりまた将来2億7千万ぐらいのRcに立て替えようとするなら
3億3千万かかるって事になるのかな?
もうからないねorz

154 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 10:45:51 ID:???
>>153

ヒント:転売

155 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 11:27:42 ID:???
>>153
規模が書いてないわけだが。
新築時の価格にしろ、現存価格にしろRCの解体を考えるなら30年はたった物件だろ。
そうとうな物件だと思うけどな。

156 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 13:39:14 ID:???
都内で9坪ぐらいのアパートあるけど、皆はどう思う?
土地小さすぎて資産価値無しかな?

157 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 14:08:14 ID:uzrEpCgL
>>145
RCでも一ヶ月もあれば解体できるから、高く見積もって2000マンぐらいだろ。
引越しや住民の退去を入れれば金がかかるかもしれないが。
人件費100万×10人=1000万+重機のレンタル500万+足場などの設備500万
合計2000万

6000万はボリスギだよ

158 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 15:24:44 ID:6BAJD/Vr
153です
先祖代々の土地(価値1億1千万ぐらい)に2億7千万かけてRcを建てました 
築20年なので後15年か20年で立て替えですよね
154さんの言われるように転売も考えてますけど 先祖代々の土地なので できれば手放したくはありません
住民に立ち退き料払って 高額な解体費かけて立て替えてたら
あまり儲かりはしないですね
ちなみに2億7千万はすべて借り入れで
規模は三階建てで30室です

159 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 16:43:33 ID:???
私の知ってる物件は、7〜8年前で2000万円以上かかったて聞いたな。
記憶からだから少なく見積もるが、1フロアは250平米以上ある8階建てのホテルだったよ。
面積はあやふやだけど、聞いた金額だけは覚えてる。

160 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 00:13:05 ID:w0gCwPHQ
>>159
 仮に250u×8=2000u=約600坪として、解体費用が2000万とすると、
 坪当たり約3.5万。こんなものじゃないか?

 通常、RCの新築価格は坪50万〜60万ぐらいだから、
 1億の物件なら、延床200坪。これを解体すれば700万。
 2億の物件なら、1400万。

 このあたりが相場でしょう。6000万というのは、どう見てもボリすぎ。
 もしくは、アスベスト物件だったとか、特殊事情があるのでは?

161 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 00:22:48 ID:???
今どき馬鹿店子相手に悪戦苦闘の大家もいないだろなw
何をほざいても店子は店子、馬鹿は馬鹿ww

162 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 10:07:38 ID:???
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから!

ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。



163 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 01:00:17 ID:???
ちょっと相談させてください
予算があまりない状態であまりお金をかけずにアパート建設したい場合
選択肢で
1.定期借地でアパート建設 2.設計家に依頼してアパート建設 3.工務店に依頼してアパート建築
だとどの順番で安いですか?これらの方法以外にもっと安くアパートを造れる手段ありますか?
130坪ほどの土地があって何か活用しようと思ってるんです
ハウスメーカーに何も考えないで依頼するのが一番高いと思ってるんですが正解ですか??
アパート経営経験はほとんどないんですが出来れば勉強をして家賃保証とかに期待せず
不動産屋と相談をしていきたいと思ってるんですけど、その方向であってるかな??


164 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 10:11:18 ID:???
自分で建てれば材料費のみ

165 :名無しさん@お腹いっぱい:2007/03/25(日) 11:12:54 ID:???
そういえば大工だった亡くなった祖父は自分で建ててたっけ。
今はもうないけど。

不動産って税金の塊だから取得した後からも大きな出費が続きます。
おまけに入居者が即決まるとも限らないし、もしローン組んでる場合は
即支払いも発生する。建設費だけでも多額だけどそのあたりまで考えて
予算も組んどく方がいいよ。当たり前のことだけど念の為。

166 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 12:13:39 ID:???
>>163

金ないなら、
「15年で回収できるプランを提示してくれ」
って業者にいってみれば?

あ、利回りはどの程度が良いんだ〜?

167 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 15:40:36 ID:???
>>163の1.の意味を教えて欲しい。
だれかに土地を貸し、地代を貰うと言う意味なのか?
それとも私の知らないお得な使い方があるのか?

168 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 23:59:11 ID:???
>>167

アパート投資で一番の問題は「土地をどうするか」である。
自前で持っているなら建物だけの投資で済むわけだが、持ってないと土地+建物の投資をしなくてはならない。

都心部の土地は高いので勢い地方都市の郊外で建てる(か、すでにある中古を購入するか)ことになる。
売却するまでは土地分の投資は回収できないのでどうしても利回りが悪くなる。

そこで「定期借地」だ。まあようするに期限付き借地。
ある程度条件がいい土地を「貸してくれ」と交渉するだけだ。

うまくいけば、借地代+建物代で初期投資はすむ。 地代もいわば「経費」だから売り上げの圧縮にもなる。
最初の交渉も「借金しないでアパートが建てられて地代も入る」・・・こんな風に説得ができるだろう。

しかしそういうのができるのなら「とっくに大手がやってる」わけで。。。いかに説得力がないかがわかるね。


169 :163:2007/03/26(月) 11:27:53 ID:???
>>167
1.は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
>>168氏の書いているコトとはちょっと違います
とはいえ、今の自分の土地は路線価からの計算や市役所で聞いた処では2000万程度だし
あまり定期借地で賃貸を建てるってのはメリットないかなぁ・・・
利回りは表面で10%ぐらいだと考えています、でないと苦労すると思うので
予算もそれに合わせて考えています
>>125氏からの書き込みを読んで地場工務店+地場不動産がやはり一番安いんだろうなっと
邪推しつつも地場不動産につても知り合いもいないまったくの初物では当たり外れはコワイ処
自分でこのようなアパートを造りたいと設計事務所に相談するのが妥当なんだろうか???
>>163で書いてた1.は大手HMでしか出来ないみたいだし・・・4月までに動かないと
来年3月ぐらいに完成入居を考えてるんだけど間に合わないですよね?

170 :名無し不動さん:2007/03/26(月) 14:40:24 ID:???
>>169
>1.は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
だれに貸すの?


とりあえず銀行行くべき。信用金庫とかなら地元の不動産屋も建築業者も紹介ぐらいはしてくれる。

地元をグルグルまわればいい建物ってのは見えてくる。そこに頼めば?たいてい見栄えがいいのは大手ですけど。

来年3月なら夏ぐらいまでに決定すれば大丈夫だがその前の段階でキッチリ収めないと面倒。
がんばってください。

171 :名無し不動さん:2007/03/26(月) 23:20:32 ID:P99PAqJ9
>>169
 路線価で2000万。坪30万として、70坪弱。これでアパートはちょっと
 つらいのでは・・・
 小規模マンション・アパートは工事費が高くつくし、物件自体の魅力も
 劣るものが多い。あまり、積極的には進められない。

 駐車場やレンタルボックスといった、ほかの活用方法は検討しました?
 どうしてアパート経営したいと考えてる?

172 :名無し不動さん:2007/03/27(火) 09:25:00 ID:???
>>170
169で書いていたんだけど、大手HMです、具体的には
ttp://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ikkatu/tochi/system.html
旭化成さん・・・ぐらいしかまだ見つけていません
これにするぐらいなら>>163で書いていた2.か3.にしておいた方が良いですか??
夏ぐらいまでにってそんな遅くてもいいんだ・・・じっくり腰を据えて取り込んでいきます。

>>171
坪単価はそんなにないと思うんです、130坪の評価額2000万なので坪15〜16万?
第1種住居地域で建ぺい率60%容積率200%なので建てれるのは78坪分
戸数は2階建8〜10戸の予定で家賃は駐車場、共益費入れて7万円前後満室なら・・・
8戸X7万円X12ヶ月=672万 表面利回り10%なら6720万までの予算で考えています
おっしゃる通りの小規模アパートなんですが、でもあまり規模が大きくなると管理とか大変そうで
それに土地は駅近でアパート入居者よなって思っています
それに近くの駐車場はいつも満車って訳じゃないしレンタルボックスもどうかって思ってました
ただ常に満室にはならないだろうし表面利回りなんて机上の空論程度にしか考えいません
もっともっと調べないといけない処です

173 :名無し不動さん:2007/03/27(火) 10:41:59 ID:???
駅近で坪15万ってどの程度の駅?
自分の近くの地域でしか想像できないけど、時間一方向2本程度じゃないのか?
仮にこんな地域だったら、単身者向けで7万は考えられない。
ファミリー向けなら、少なくとも世帯数の1.5倍の駐車場(理想は各戸2台)が必要。
まあ、俺の予想と違い、使いものになる鉄道なら別だけどね。
でも駅近15万でそんなに使える鉄道が想像できない。

174 :163:2007/03/27(火) 11:02:41 ID:???
駅近って3分ぐらいでいける場所なんですがちょいと路地の奥地なので路線価も6.4万しかありません
表通りなら9.1万・・・少しの差なんですけどねぇちょいと片田舎なのは否めないです orz


175 :名無し不動さん:2007/03/27(火) 21:06:29 ID:???
>>174
周辺物件の賃料、空室率はチェックしたか。
駅の利用者は減少傾向じゃないか?
仲介屋にこのエリアでどんなニーズが強いか聞いたか?
利回りだけで単身者をターゲットにしてないか?

近くに大学とか工場でもあるならまぁ、いいんだろうが。

176 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 09:18:34 ID:arvdH+vQ
>>174
つりじゃないのならアドバイスは一つ。
今期は止めておけ。
来期まで一年交渉すれば、調べる過程でアパート作るべきか、止めるべきか分かるだろう。

今期を目指したら鴨になりそうだ。

177 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 10:16:03 ID:???
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから!

ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。



178 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 13:56:17 ID:YT47HwLJ
>>172
アパートより、金かけないで貸し倉庫建てたほうがいいよ。
10万/坪位で建てれるし。
ただ、満室になるまで2〜3年はみたほうがいい。
少しづつ建てていって様子見ながら‥。

179 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 14:27:20 ID:???
入居者から預かっている敷金を盗むときって、良心が痛まないのか?

180 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 14:33:50 ID:???
毎年春になると出て来るんだよなw

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